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市政府關于印發無錫市城市更新辦法的通知

錫政規〔2025〕1號

各市（縣）、區人民政府，市各委辦局，市各直屬單位：

        《無錫市城市更新辦法》已經市政府第51次常務會議審議通過，現印發給你們，請認真貫徹實施。

無錫市人民政府        

2025年1月16日        

         （此件公開發布）

無錫市城市更新辦法

第一章  總  則

        第一條  為深入實施城市更新行動，促進城市高質量發展，加快建設宜居、韌性、智慧城市，進一步提升城市功能、改善人居環境、補齊民生短板、完善公共設施，實現土地、資源、能源集約利用，不斷滿足人民群眾對美好生活的向往，根據有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

        第二條  本市建成區范圍內的城市更新活動及其監督管理，適用本辦法。

        本辦法所稱城市更新，是指為促進經濟社會發展，對城市空間形態和功能進行整治、改善、優化，實現房屋安全、市政設施、公建配套等全面完善，產業結構、環境品質、文化傳承等全面提升的建設活動。

        第三條  本市城市更新工作堅持以人為本、民生優先，規劃引領、品質為先，保護第一、活化利用，市級統籌、區級負責，政府主導、市場運作的原則。

第二章  工作機制

        第四條  市人民政府領導和統籌全市城市更新工作。

        市（縣）、區人民政府是本轄區城市更新工作的責任主體，負責組織實施本轄區內的城市更新工作。

        鎮人民政府（街道辦事處）按照職責做好城市更新相關工作。

        第五條  住房和城鄉建設部門承擔城市更新相關政策起草、標準制定、服務協調等工作，牽頭城市體檢和城市更新行動計劃編制等活動。

        自然資源和規劃部門負責牽頭編制城市更新專項規劃，指導編制城市更新片區（單元）策劃方案，研究制定城市更新有關規劃、土地、不動產等政策。

        發展和改革部門配合做好城市更新行動計劃編制工作。

        財政部門負責統籌保障城市更新相關工作經費，支持指導實施主體做好城市更新項目資金平衡方案制定、資金籌措和專項債券申報使用工作。

        市政和園林部門負責城市更新涉及的城市道路（橋梁）、城市供水、城市排水、城市燃氣、城市照明、城市綠化、城市公園等相關工作。

        城市管理部門負責城市更新涉及的城市環衛、違法建設查處等工作。

        交通運輸、商務、文化廣電和旅游、國有資產監督管理、數據等相關部門按照職責分工，依法制定相關專業標準和配套政策，履行相應的指導、管理和監督職責，協同推動城市更新工作。

        第六條  不動產所有權人、合法建造或者依法取得不動產但尚未辦理不動產登記的單位和個人、承擔城市公共空間和設施建設管理責任的單位等作為物業權利人，依法開展城市更新活動，享有更新權利，承擔更新義務，合理利用土地，自覺推動存量資源提質增效。

        國家機關、國有企業事業單位作為物業權利人的，應當主動配合開展城市更新工作。公房經營管理單位按照有關規定在城市更新中承擔相應責任。

        第七條  設立城市更新專家委員會。

        專家委員會由規劃、房屋、土地、產業、建筑、交通、生態環境、城市安全、文史、社會、經濟和法律等方面的專家組成，開展城市更新有關活動的評審、論證等工作，為城市更新決策提供咨詢意見。

        第八條  建立健全城市更新公眾參與機制，依法保障公眾在城市更新活動中的知情權、參與權、表達權和監督權。

第三章  規劃與計劃

        第九條  建立由市人民政府主導，住房和城鄉建設部門牽頭，各相關部門、區、街道和社區共同參與的城市體檢工作機制。將城市體檢報告作為編制城市更新專項規劃、城市更新片區（單元）策劃方案、城市更新行動計劃的重要依據。

        第十條  市級城市更新專項規劃應當明確全市城市更新的總體目標、重點任務、重點城市更新片區（單元）等內容。

        市（縣）、區級城市更新專項規劃應當明確轄區內城市更新的區域范圍、工作目標、重點項目以及相關的實施策略和規劃指引。

        第十一條  城市更新片區（單元）策劃方案應全面開展現狀評估，落實上位規劃對城市更新片區（單元）的相關控制要求，緊密對接詳細規劃，提出具體目標、更新方式、規劃方案、實施指引、實施保障建議等，鼓勵同步開展城市設計研究。

        第十二條  市、市（縣）區城市更新行動計劃應當明確城市更新的目標任務和具體項目，包括項目名稱、項目實施主體、更新范圍和規模、更新內容、投資估算、時序進度等內容。

第四章  項目實施

        第十三條  城市更新項目應當明確實施主體。

        物業權利人可以作為城市更新項目的實施主體，或者委托相關主體實施城市更新項目。

        涉及法律法規規定的公共利益、公共安全等情形的城市更新項目，市、市（縣）區人民政府可以根據管理權限，按照公開、公平、公正原則依法確定實施主體。

        第十四條  實施主體履行下列職責：

        （一）編制城市更新項目實施方案；

        （二）辦理用地、規劃、立項、施工、驗收等手續；

        （三）歸集權益等準備工作；

        （四）組織工程建設；

        （五）按照有關規定和合同約定，移交、運營、管理建筑物或者設施；

        （六）其他職責。

        第十五條  實施主體依據城市更新專項規劃或者城市更新片區（單元）策劃方案，在完成現狀調查、更新意愿征詢、市場資源整合等工作基礎上，編制城市更新項目實施方案。

        城市更新項目實施方案應當優先保障公共利益，科學統籌各類要素資源、相關主體權益，并根據項目類型明確建設、安置、資金、供地和運營等內容。

        第十六條  城市更新實施主體可以采用租賃、購買、置換、作價出資（入股）等方式進行權益歸集，配合完成規劃優化和城市更新項目土地供應。

        第十七條  城市更新實施主體辦理用地、規劃、立項、施工、驗收等手續時，相關部門應當按照優化營商環境等要求，縮減審批時限，優化審批環節，提高審批效能。

第五章  城市更新支持政策

        第十八條  市、市（縣）區人民政府及其有關部門應當完善城市更新政策，深化制度創新和管理創新，形成政策合力，支持和保障城市更新。

        第十九條  建立以政府投入為引導、社會投入為主體的多元化籌資體系，多渠道籌措城市更新資金。

        （一）發揮財政資金撬動作用，整合利用城鎮老舊小區改造、重點基礎設施建設等現有專項資金，同時加大對上爭取力度，積極爭取中央、省級獎補資金及專項債券等，統籌用于支持城市更新項目建設。

        （二）鼓勵市場主體參與城市更新，支持通過盤活存量與更新有機結合、政府和社會資本合作、資產證券化（ABS）等多種方式籌集資金。

        按照規定探索利用住房公積金、住宅專項維修基金支持城市更新項目。

        （三）鼓勵各地統籌現有政府投資基金，優化資源配置，支持城市更新項目建設。鼓勵各類市場主體參與組建或認購基金。

        （四）積極利用開發性、政策性金融對城市更新的支持政策籌集資金；引導金融機構加大產品和服務創新力度，通過設立信貸金融新產品、專項低息貸款等方式提供融資支持，保障城市更新融資需求。

        第二十條  城市更新片區（單元）項目采取區域統籌，由項目所屬區域負責統籌平衡。各市（縣）、區應積極爭取中央、省級城市更新專項補助資金，統籌土地出讓收入等給予支持，同時要充分發揮市場機制，通過盤活存量資源資產等方式實現投入產出平衡。

        第二十一條  城市更新項目應結合實際情況，劃定用地邊界。在滿足民眾基本生活需求、補齊城市短板、保障公共利益和安全的前提下，城市更新專項規劃、城市更新片區（單元）策劃方案、城市更新項目實施方案可對詳細規劃提出具體調整建議。

        （一）為保障居民基本生活需求和補齊城市短板而實施的市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施項目，以及老舊住宅成套化改造等項目，在符合規劃和對周邊不產生負面影響的前提下，其新增建筑規模可不受規劃容積率指標的制約。在規劃條件之外，對多保留不可移動文物和歷史建筑、多無償移交政府的公共服務設施等公益類貢獻，其建筑面積可按貢獻的相應建筑面積補足。

        （二）實施城市更新過程中，為了滿足安全、環保、無障礙標準等要求，增設必要的樓梯、風道、公共走廊、無障礙設施、電梯、外墻保溫等附屬設施以及景觀休息設施等情形，增加的建筑規模不計入規劃容積率。

        （三）對現狀建筑密度較高等無法達到現行標準和規范的區域，在征得規劃范圍內利害關系人同意的前提下，按照“優化不惡化”原則，在詳細規劃中對建筑高度、日照間距、停車配建、建筑密度、綠地率、建筑退讓距離等規劃指標進行適應性優化完善。

        （四）鼓勵在符合規劃和相關規定的前提下，整合可利用空地與閑置用房等空間資源，增加公共空間，完善市政、環衛基礎設施和公共服務設施，優化提升城市功能。

        第二十二條  適時制定適應既有建筑改造要求的設計審查要點。在確保公共利益和安全的前提下，探索實施建設工程規劃許可豁免制度，研究制定豁免清單。逐步開展建筑師負責制試點，探索對該類項目實行施工圖審查自審承諾制管理。

        （一）對屬于建設工程規劃許可豁免清單的項目，申請辦理施工圖審查、施工許可、消防審驗時不再需要提供建設工程規劃許可證。

        （二）對于無法滿足現行標準的城市更新項目，歷史文化保護傳承利用類的由住房和城鄉建設部門組織專家論證，既有建筑安全隱患消除類的由城市更新項目實施主體組織專家論證，專家論證意見作為設計、施工圖審查、施工、竣工驗收等的依據。

        （三）城市更新中涉及既有建筑改造應當在改造前進行消防檢查評定或檢測鑒定，改造時應執行現行國家工程建設消防技術標準，力求提升原建筑消防等安全水平。存在空間、結構等客觀條件限制，確實無法滿足現行技術標準、等級要求的，遵循尊重歷史、因地制宜的原則，在不改變原有使用功能的前提下，對照《江蘇省既有建筑改造的消防設計技術要點（試行）》明確適用情形，較實施更新前綜合有所提升，不低于原建造時的技術標準和等級。

        （四）城市更新中涉及既有建筑結構改造時應執行現行國家標準，受空間、結構等客觀條件限制，執行現行標準確有難度的，應力求改善、提升原建筑結構安全性及整體抗震性能，不得降低原建筑結構安全性及整體抗震性能。

        第二十三條  城市更新項目涉及土地出讓的，可采取帶規劃設計方案出讓等方式辦理供地手續；符合協議出讓條件或劃撥用地目錄的，可以協議出讓或劃撥方式辦理供地手續；符合國家、省、市相關要求的，可帶建筑物出讓辦理供地手續。

        對于符合低效用地再開發條件的城市更新項目，在符合規劃的前提下，可由原土地使用權人自主實施改造，也可通過多主體聯合開發等方式實施改造。零星建設用地（包括邊角地、夾心地、插花地等），需與相鄰土地一并集中再開發，符合低效產業用地再開發規定的，可按規劃要求經批準以協議出讓方式供地。

        第二十四條  結合新產業、新業態發展需要，支持不同產業用地類型合理轉換，鼓勵各地探索制定存量建設用地用途轉換負面清單，依據詳細規劃、規劃條件和供地政策進行混合復合更新，依法依規辦理供地手續。支持符合國家和省存量土地盤活利用五年過渡期政策的更新活動，五年過渡期自批準之日起計算；過渡期滿完成更新改造后，可參照不動產歷史遺留問題處理規定，辦理相關手續。

        第二十五條  對城市更新形成的不動產，兼容多種功能的土地和建筑物的，可分割的可按不同宗地范圍、不同建筑區域或樓層辦理分割審批手續、分區分層設權后，辦理不動產登記。立體開發的土地，可按地表、地上、地下分層或按建筑功能分區辦理分割審批、分別設權后，辦理不動產登記。支持原不動產權人與更新實施主體依據更新合作和轉讓協議，依法向不動產登記機構共同申請轉移預告登記；更新完成后按照預告登記事項申請辦理后續登記手續。支持以“帶押過戶”方式辦理不動產轉移和登記手續。對申請轉讓劃撥土地使用權的城市更新項目，經市、市（縣）區人民政府依法批準可由受讓人辦理協議出讓，按照有關規定核定并繳納出讓價款后依法辦理不動產登記。對涉及多個土地使用權人、使用權類型不同但不改變土地用途并就地安置的城市更新項目，在共同約定更新后產權人擁有的原土地使用權類型不變的前提下，可在完成更新后根據約定依法辦理不動產登記。

        第二十六條  城市更新應當采用綠色、低碳、智能技術。鼓勵和支持企業、高等院校、研發機構開發新技術、新工藝、新材料和新設備。鼓勵支持市（縣）、區人民政府進行創新探索，條件成熟時可在全市推廣。

        第二十七條  符合稅費減免優惠政策的城市更新項目，依法依規落實稅費支持政策。

        第二十八條  對具有示范效應的項目，可以按示范效應大小予以適當的財政資金獎補激勵。

第六章  附  則

        第二十九條  本辦法自2025年3月1日起施行，有效期至2029年6月10日。

責編：司法局